こんにちは、ファイナンシャルプランナーのゆうです。
CFPを目指して勉強中の40代主婦です。
FPを仕事にするため悪戦苦闘中。
今回、すでにFIRE済みの不動産に強い先輩の話を聞く機会に恵まれた。
これがめちゃくちゃ有意義だったんだよー。
CFPの勉強だらけ気味だったんだけど、一気に気合が入った！！
やっぱり直接会って話すのが刺激になる！不動産に強いFPの大先輩にアドバイスもらいに。気付けば3時間（笑）。
既にFIREしていて学びがたくさん
・FIREはゴールでなくスタート
・不動産はタックスとの闘い
・顧客のマネリテアップを目指す
楽しかった！
憧れのFPが身近にいて嬉しい。
モチベ上がった！— ゆう@FP &薬剤師（就活中）✨ (@kakeiminaoshij1) April 14, 2022
今回は先輩FPとの濃厚な3時間の感想をお送りする。
途中タックスの知識合戦で面白かった！
先輩FPのプロフィール
FPの幹事会を縁に出会った先輩FP。
鈴木さんとしておこう。
穏やかな人柄で、めっちゃダンディなジェントルマン。
大人の余裕を感じる。
・九州在住、63歳男性
・サラリーマン大家をしていたが49歳でリストラ
・FP事務所を立ち上げ不動産業を柱にシフト
・FIRE済み
・今は趣味と後輩育成に尽力
ちょいちょい連絡は取っていたのだけれど、今回アドバイスをいただく機会に恵まれた！
なぜなら、私、仕事辞めて時間できたから（笑）。
自分のライフプランもあやふやで、これから私どうなっていくんだろうという不安の中、ものすごく勇気をもらえた。
不動産はタックスとの闘い
やっぱリアル不動産の話はおもしろい。
普段、不動産ってあまり関わることないからなおさら。
たまたまCFPでタックス勉強していたけど、これがめっちゃ役に立った。
ちょいちょいタックスの知識を質問されたんだけど、8割くらい答えられた（気がする（笑））！
知識があると話に奥行きがでて盛り上がるよね。
さて、鈴木さん。
令和3年分は消費税が課税されたそうです。
ここからタックスの質問合戦で楽しくなったのだ。
タックスクイズをしながら進むよ！
問題１ 個人事業主が消費税を課税される条件は？
令和３年度は消費税が課税された鈴木さん。
「個人事業主が消費税を課税される条件は？」
お、ここタックスでやったことある！
ゆうの回答「一昨年の所得が1,000万円を超えたから？」
鈴木さん「おしい！所得1000万円じゃなくて売上1000万円なんだよね。」
「だから、売上が1000万円超えてれば借入金が多くても課税事業者になっちゃうの。」
へーそうなんだ。所得じゃなくて売上かあ。
売上っていったら、通常そこから必要経費が引かれて所得になるじゃない。
売上1000万円って原価いくらであっても、売上1000万円なら課税されちゃうって。
めっちゃシビアだな。
年によって売上1000万円超えたり超えなかったりだから、1年毎に課税されたりされなかったりってなる様子。め、面倒～！
問題２ 売上2000万円超えでも、課税事業主にならないカラクリは？
これ、なるほどー！って思った。
個人事業主は前々年の売上1000万円を超えたら課税事業者となり、消費税を払う必要がある。
でも鈴木さんは4,5年前、売上2000万円超えていた。
けれど翌々年に課税事業主とならなかった。
それはなぜか。
ヒントは、「売上1000万円を超えたら課税事業主」の売上は「課税売上高」であること。
正解は・・・
「売上が家賃収入であったから。」
鈴木さんは4,5年前、家賃収入がメインだったんだ。
ポイントは「家賃収入は非課税」ってこと。
家賃収入がいくら多くても、非課税だから課税売上高にならない。
だからずっと課税事業主にならなかったのだ。
うわー、そっか、なるほどーってめっちゃ思った。
居住用の住宅の貸付は非課税。
だから大家さんの鈴木さんも消費税を払う必要はなかった。
ところが。
昨今物件を売るほうにシフトした鈴木さん。
今までとは潮目が変わった。
建物の売買は・・・課税されるんだよね。
それゆえ、令和3年度は消費税の課税義務が生じた様子。
ちなみに土地の売買は非課税。
おもしろいよねー。
建物の売買は課税、土地の売買は非課税も気をつけたいポイント。
物件売るときに「建物分いくらかな」って意識しているって。
そうだよね。不動産って金額大きいから。めっちゃ気をつけたいところ。
問題３ 通常、賃貸アパートの家賃は非課税。では課税されるときの条件は？
これは即答できたよ！！
ゆうの答え「事業用の場合。」
同じ賃貸でも住居用なら非課税。事業用なら課税。
不動産業をするにはタックスの知識はかかせないね。
答えられて安堵（笑）。
やってて良かったCFPタックス！
問題３ 不動産を売るときの税金。持っている期間で違う。具体的には？
不動産を売ることになったら。
税率は所有期間で変わってくる。
ゆうの答え「（あー、譲渡所得。長期か短期かだ。）
長期の5年を超えたら2分の1になるんでしたっけ？」
鈴木さん「ちょっと違う。短期譲渡所得だと39％、長期譲渡所得だと20％」
「倍ぐらい違うんだよね、これすごい大切。」
あー、そうだ。
私の言った「長期の5年を超えたら2分の1になる」は、骨とう品とかモノの場合だ。
これだ。
譲渡ってややこしい（泣）。
・土地、建物、株式等以外の資産（ゴルフ会員権、書画、骨とう）の譲渡。
・土地、建物の譲渡。
この2つがごっちゃになってたー。
不動産はタックスとの闘い
まさに。額が大きいだけにこれはたまらんね。
鈴木さんの失敗→消費税：譲渡所得への簡易課税が適用されず高額に
鈴木さんも今回の確定申告では失敗したという。
前述のように消費税の課税事業者になった鈴木さん。
「簡易課税制度を利用しようと思ったが期限に間に合わなかった」とのこと。
簡易課税制度とは。
・基準期間の課税売上高が5,000万円以下である事業者は「簡易課税の適用を受ける旨の届出書」を提出することにより、原則課税によらずに簡易課税制度を選択することができる。
詳しくはこちらから。
「簡易課税制度届出書」は原則として、提出日の属する年度の翌年度以降に効力が発生する。
鈴木さん、これに間に合わなかったのかあ。
鈴木さんの場合、みなし仕入率は60％だったとのこと。
おかげで翌月100万単位の額が口座から引かれるって！
うわああ、額が大きすぎる。
タックスの知識は身を助けるね。
ほんと怖い。
タックスの知識合戦。
っていうか、一方的に私が答えるだけだったんだけど盛り上がったよー。
FIREはゴールでなくてスタート
鈴木さんは既にFIRE済み。
FIREはゴールではない。そこからどう生きるか。何を目指すか。
それが大事だと。
FIRE自体を目的としてはいけないよね。
あくまでも手段。そこから自分がやりたいことを自分のペースでできるのだ。
「お金は単なる数字。
不動産売買で通帳にお金が振り込まれても、今の生活は全く変わらない。」
FIREしたからこそ言えることだよね。
この余裕がうらやましい（笑）。
FIREはゴールでなくてスタート。
そこから「やりたいこと」だけできる生活が始まる。
FIREを目指すと同時に「本当にやりたいこと」を見つけておきたい。
月1ペース以上で旅行に行ってるの、鈴木さん。
でも平日の安いプランで行ける。
安い上に、観光客も少ない。もういい事づくし。
サラリーマンで土日しか休みがなければ、そうはいかない。
お金があると、よりお金が貯まるんだなーって思った。
富が富を生むサイクルに入ると強い。
顧客へのマネリテアップを目指す
鈴木さん曰く、「常にお客さんのそばに居れるわけじゃないから、マネリテを上げてもらう方が一番いい」って。
まさに。言い得て妙。
ずっと付きっきりで側に居れるわけじゃない。
お客さん自身がマネリテを身につける。
これが、目指すところだよね。ほんとそう思う。
みんなマネリテが身について、FPなんかいらないじゃんってなるのが理想。
逆説的だけど。
鈴木さんには翌日お礼のメールを送ったんだよね。
そしたら、返信に書いてあったのが次の言葉。
「FPは皆さんの”夢を応援”する仕事でもありますので、
FPである私達が夢に向かって進んで行きたいですよね。」
ああ、いい言葉。
響くなあ。
最後に
話してて楽しかったしめちゃくちゃ学べた。
こういう生きた知識はいくらテキスト読んでも身につかない。
教科書的な知識が生きた知識になった瞬間、自分のものにできるんじゃないかな。
おかげでモチベーションが爆上がりした（笑）。
直近のCFPの試験にだけこだわっていた気がする。
違うよね。自分がなりたいのはもっと先にある。
CFPはただの通過点だと。
目標とする大先輩と直接話したことで、ぼんやりとしていた今後のライフプランの輪郭がハッキリしてきた。
そして「人と会う」って大事なことだったんだな。
最近、あまり会ってないから余計にそう思う。
めっちゃ気合入った。
また、モチベ落ちた頃に会いにいく（笑）。
ではでは。
