住宅ローンの金利引き下げに成功!借り換えよりもメリットが!FPと銀行員との対決!

住宅ローンの金利引き下げに成功!借り換えよりもメリットが!FPと銀行員との対決!
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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの柊ゆうです。

住宅ローンを払っている方必見。
「借り換え」でお得になるのは分かるけど、なんだか面倒。
そんなあなたに伝えたい。
銀行は交渉次第で金利を下げてくれる!!!

住宅ローンの10年固定が終了し、銀行と交渉してみた。
私はファイナンシャルプランナーの資格を持っているので、いわば「ファイナンシャルプランナー 対 銀行員」の対決です(笑)。その全記録をお伝えしよう。

「借り換え」だけでなく、「交渉」という手段があることを知って欲しい
では、始めよう。

始まりは2020年1月に届いた一通のハガキだった。

「住宅ローン 金利見直し期日到来のご案内」

 

10年固定終了ハガキ

 

簡単に言うと、

住宅ローンの10年固定が終わっちゃうよ。
何もしないと勝手にこっちの言い値の変動金利にしちゃうからね。
返済方法見直したかったら、連絡ちょうだいね。

こんな感じ(笑)。

ついに来たか。そろそろだとは思っていたけれど。
よし、本気出して考えなければ!!

ちなみにこの銀行は地銀です。A銀行としておこう。

 

わが家の住宅ローンの歴史

住宅ローンの返済の歴史をまずお伝えする。

住宅ローン歴史

①住宅ローン開始 2010年3月
借入時期と期間:2010年3月開始 35年ローン(2045年2月まで)
借入金額: 2,900万円(毎月払い2500万円+ボーナス払い400万円)
金利:10年固定1.8%
支払い額:80,272円/月 、ボーナス払い+77,154円

② 繰り上げ返済 2012年2月・127万円
よく分からずに繰り上げ返済をしてしまった(笑)。いま思えば投資に回してもよかったな。
返済期間短縮型を選択 期間が2年短縮(2045→2043年まで) 1,275,300円繰り上げ返済

③金利見直し 2014年7月
銀行員さんが訪ねてきて、金利低下を提案してくれた。
いま思えば、「借り換え」が怖かったのではないかなー、そういや焼酎も持ってきてたわ(笑)。
金利見直し:1.8→1.5%
支払い額:77,148
円(-3,124円)/月 、ボーナス払い+74,094(-3,060)円
0.3%減っただけで、年間43,608円も減った。
金利の見直しの威力を知った。

④10年固定終了 2020年1月
現在残高:2,103万円
10年固定 1.5%が3月で終了。

こんな具合だな。
10年経って2,900万円の借金が2,103万円になった。
797万円返済したことになる。

まだまだ完全返済への道のりは長い(泣)。

 

まずは大事な下準備。「借り換え」の本気度を伝える。

まずは「借り換え」を目標にデータをそろえよう。
そう、当初は「借り換え」を検討していたのだ。
結果的に銀行との交渉になり金利を下げてもらえ、いろいろ考えた結果、じゃあ引き続きよろしくーってなったわけね。

 

低金利なネット銀行を2か所ピックアップ。
イオン銀行と楽天銀行だ。
どちらも口座を既にもっている。
イオンは生活圏内に2店舗あり、楽天は楽天証券をメインで使っているためだ。

どちらもネットですぐにシミュレーションが可能。
こちらからどうぞ。

・イオン銀行 住宅ローン借り換えシミュレーション
・楽天銀行 住宅ローン借り換えシミュレーション

 

イオン銀行でのシミュレーションはこうなった。

イオン銀行シミュレーション

なんと金利が0.45%!!!驚きの低さだな。
固定金利で1.5%で払っていたのがバカみたいだなー。

10年固定は今回で終わるのだけれども、仮に金利1.5%のままで継続していた場合よりも
支払総額が256万円安くなり、諸費用が73万円かかる。
差し引き183万円お得になることが分かった。
スゴイ額だな。車買えるじゃん(笑)。

ふむふむ。ではこの結果を携えて、いざ、出陣!!

ラウンド1ファイト! 直接対決 お互い様子見!

さあ、初戦が始まる(笑)。A銀行を訪ねてみた。
以降、銀行員とのやり取りを書いていく。心の声も勝手に書いてみた(笑)。

ファイナンシャルプランナー 対  銀行員!!  ラウンド1ファイト!!

ご来店ありがとうございます。
金利の方は当初1.8%で契約され、途中で1回引き下げましたね。
現在は1.5%
と大変低い金利になっていますね。
できれば今後も末永くお付き合いできたらと思います。

今後5年固定、10年固定ですと金利が2.9%。2年固定ですと2.5%
変動金利ですと2.725%となりますね。

実は、借り換えを検討しているところなんです。

〇〇銀行さんですか?(←隣県の地銀・本県にも支店アリ)

いえ、違います。
イオン銀行と楽天銀行のシミュレーションを持ってきています。

(な、なに、この小娘、地銀でなくてネット銀行だと!!店舗がないネット銀行の金利は低すぎる!
しかもシミュレーションしているだと!!これはやられた・・・。当店でできる限りの低金利になってしまうのもやむを得ん。)

あ、そうなんですね。見せてもらってもいいでしょうか。
えっと、変動金利でイオン銀行0.45%、楽天銀行0.527%ですね。低いですねー。
正直、この金利には太刀打ちできません
ですが、こちらももう少し頑張らせていただくことはできます

(ふふふ。でしょうね。言い値で「はいそうですか」とでも言うとでも?どの程度の金利になるか聞いてみてもいいかな。)
そうなんですね。ではどのくらいでしょうか。

上に聞いてみないと、できるかどうかは分からないのですが、
頑張って変動金利0.95%いけるかもしれません。
借り換えには諸費用がかかるので、諸費用込みでお支払総額を比べてみましょうか。

はい、お願いします。

調べてみました。
当銀行で変動金利0.95%では お支払総額23,249,597円
イオン銀行変動金利0.45%では お支払総額22,849,123円(諸費用込み)です。
差額は400,474円でイオン銀行の方が安いことになります。

ですが、当銀行をメインでお使いですよね。給与振込や各種請求の引き落としに。
であれば、利便性を考慮していただいてご検討いただけないでしょうか

いったんお預かりして、上に相談したうえで0.95%の金利でいけるかどうか、返事させていただきます。
その際は、何かお客様にお願いするかもしれません

はい、わかりました。
こちらも検討してみます。

 

ということで、ラウンド1は引き分けとなった(笑)。
いったんお持ち帰りね。

変動金利0.95%がマックスとも思えないが、まあ考えてみてもいい金利かなと。
それじゃあ、「借り換え」と「変動金利0.95%で継続」のどちらがいいのかをいったん持ち帰って検討してみることにした。

何もしなければ、変動金利は2.725%とべらぼうに高い金額であることが分かったのも収穫だな。

 

「借り換え」した場合の手間とコストを比べる

「借り換え」と「A銀行で継続」のどちらがいいのかを検討してみよう。

「借り換え」をすると総額40万円ほど安くなる
残り23年で40万円の差額を高いとみるか安いとみるか。
単純に単体で40万円って聞いたら高額だよね。それじゃ年額で比べてみよう。

40万円÷23年≒17,400円

1年当たりに換算すると「借り換え」でお得になった額は17,400円だ。

では「借り換え」した場合の手間とコストを考えてみよう。
<手間>

・毎月イオン銀行に振込する手間が発生

<コスト>
・振込手数料の発生
振り込みは割安なネットバンキングを利用。
コストは以下の通り440円。

202005振込手数料

給与振込先でもあるA銀行からイオン銀行に振込をする。
割安なネットバンキングを利用しても、他行振り込みになるので440円のコストがかかる。
年間で5,280円だ。

つまり、「借り換え」をすると、
「振込する手間 + 振込手数料5,280円」が余分にかかるが、「17,400円がお得になる」
ということだ。

しかしながら、考慮する点は他にもあるのだ。

 

あなどれない「銀行のポイント」

A銀行には独自のポイント制度があり、これがけっこうお得なのだ。
給与振込や各種公共料金の引き落としに利用しているの夫のポイントは高い。
おかげで助かっている部分があるのだ。

 

<A銀行のポイント制度>

銀行ポイント

給与振込で15ポイント
各種公共料金引き落としで各1ポイント
住宅ローンで20ポイント
ネットバンキングで5ポイント
合計すると、夫は45ポイント、妻は21ポイントなのだ。

そして、このポイントにつく特典がスゴイのだ。

銀行ポイントの特典第1ステージから第4ステージまであり、ステージが上がるとお得な特典があるのだ。
第1ステージ 各種ローンの金利割引。
第2ステージ ATM時間外手数料無料&インターネットバンキング本支店間振込手数料無料
第3ステージ ICキャッシュカード新規発行切り替え手数料無料
第4ステージ コンビニ手数料無料

さて、わが家の特典を見てもらいたい。

わが家の特典夫が第3ステージ。妻が第1ステージなのだ。
第2ステージの特典がめちゃくちゃ助かっているのだ。
第2ステージは「ATM時間外手数料無料&インターネットバンキング本支店間振込手数料無料

 

<ATM時間外手数料無料>
これがあるおかげで、時間内に下ろさないと手数料かかっちゃうーーって慌てることがなくなった。
それに土日の手数料も無料なので、下ろすことに抵抗がなくなった。
むちゃくちゃ利便性が良くなった。

 

インターネットバンキング本支店間振込手数料無料
簡単に言うとネットバンキングでA銀行間の振込手数料が無料になるのだ。
夫→子ども
夫→妻
夫→妻の母

これがぜーーんぶ無料なのだ。
通常なら、3万円未満で55円、3万円以上で110円の手数料がかかるところなのに。

手数料無料

問題なのは住宅ローンのポイントが20と大きいことなのだ。
さあここで、A銀行の住宅ローン20ポイントがなくなったらどうなるか試算してみよう。

・夫 45→35ポイントへ減  第3ステージ→第1ステージへ。
・妻 21→1ポイントへ減  第1ステージ→圏外へ(泣)。

夫婦ともにステージダウン。
第2ステージ「ATM時間外手数料無料&インターネットバンキング本支店間振込手数料無料」もなくなってしまうのだ。
では、振込金額と頻度を見てみよう。

夫→子ども 4か月に1回子ども手当(40,000~60,000円)を振込
夫→妻   2か月に1回程度 1回50,000円程
夫→妻の母 毎月50,000円振込

この分の手数料を計算してみよう。
発生する振込手数料年間で3,300円の手数料が発生することになるのだ。
A銀行からイオン銀行への振込手数料は5,280円だった。
つまり、新たに発生する振込手数料は合計年間8580円になるってことだ。
ポイント減による振込手数料発生を考慮に入れて、「借り換え」「A銀行で継続」のどちらがわが家にとっては好ましいのかを再考してみよう。

 

「A銀行で継続」の利便性を選んだ!

「借り換え」と「A銀行継続」のメリット・デメリットをまとめてみた。

借り換えVS継続

単純に金額だけを見れば、「借り換え」で年間8,820円お得になる。
しかし、A銀行のポイントによる特典が便利すぎる!
いつでも下せる安心感。
家族間での振込手数料無料。

この利便性を重視した。
私は極力「手数料」なるものは払いたくない主義なのだ。
借り換えたとして、つどつど発生する振込手数料にはけっこうストレス感じるはずだ。
ああ、これでジュースが買えるのにって思わずにはいられない。
他行振込なんて440円だよ!マンガ1冊買えるじゃん。豚バラスライス買えるじゃんって思ってしまうのだ(笑)。

「手数料」が発生しないためには、A銀行で下して、イオン銀行で入金すればいい。
だがそれは手間と時間が取られてしまう。振込手数料はその対価なのだ。
時間もお金だ。極力有効に使いたい。年に1回ならまだしも、毎月だなんて、なんの苦行や??(笑)。

ということで、「A銀行を継続」する方向で進めることとした。

 

ラウンド2ファイト! リモート編 痛恨の一撃くらうも復活

リモート編だなんて、ちょっとしゃれたタイトルだけどなんのことはない。ただの電話だ(笑)。
後日、銀行の担当から電話があったのだ。

お世話になっています。
ひとつ確認したいことがあってお電話しました。
今までに2回ほどボーナス払いの時に、引き落としができなかったことがございまして。
その理由をお伺いしてもよろしかったでしょうか?

(なぬ!?すっかり忘れていた。そんなことがあったとは。
ただ単に残高不足です。はい。でもその理由をなんとかうまくこじつけねばならぬ。むむむ。
頑張れ、自分!)

ああ、そうでしたね。
ちょうど賞与の時期に、年払いの火災保険や固定資産税など高額な出費が重なりまして・・・。
残高に気を付けておけば良かったのですが、たまたま不足してしまいました。
銀行からの連絡を受けてすぐに入金はしました。すみませんでした。

 

そうなんですね。承知しました。これから本部と掛け合いますので、結果が分かり次第また連絡いたします。

ああ、納得してくれた良かった良かった。ほっと一息。

 

そして後日・・・

お待たせしました。金利0.95%で承認が下りました。
お手続きにいらしてください。

よっしゃーー!!良かった。
どうにかこうにか。変動金利0.95%をとったどーー!!!!

 

ラウンド3ファイト! ギブ&テイク

ラウンド1の銀行員の一言を覚えているだろうか。

いったんお預かりして、上に相談したうえで0.95%の金利でいけるかどうか、返事させていただきます。
その際は、何かお客様にお願いするかもしれません。

「何かお願いするかも」
そう、しょせん、この世はギブ&テイク(笑)。
ただ単に銀行も金利を下げてくれるわけではない。
だいたい銀行側がお願いすることは読める。

・クレジットカード作成
・定期預金
・外貨預金、外貨保険
・投資信託
・医療保険

この中のどれかを頼まれるであろう。それは想定の範囲内だ。

しかし、お忘れではないだろうか。私はファイナンシャルプランナーなのだ。
この中でぜーーーーったいに銀行ではやりたくないものがある。
答えは、ラウンド3で明らかになってくるぞ。ふふふ。

 

では、ラウンド3ファイト!!

 

ご来店ありがとうございます。
契約の書類がこちらになります。
そして、こちらからもお願いしたいことがありまして・・・。

(来たぞ来たぞ、まずは何が来るか??)  はい、なんでしょうか。

投資とかご興味ないですか?

(ですよね、ですよね。投資、熱いですよね!)

既にしています。
自分がNISAとiDeCo。夫もつみたてNISAとiDeCoしています。

わが家の投資の歴史はこちらからどうぞ。

働く女性のiDeCo・NISA活用術「使って分かったこんな失敗!& コロナショックにどう対応?」

・・あ、そうなんですね。
もしかして、ファイナンシャルプランナーさんですか??

(あ、ばれた!ま、隠しているわけじゃないしいいか。)
はい、実はそうなんです。自分で調べてやっています。
A銀行のつみたてNISAって、選択肢3つしかないんですか?
知り合いに相談されたんですけど、パンフレットに3つしかなくて。

ああ、あれは初心者用です。
よろしければこちらをどうぞ。

投資信託のたくさん載っているパンフレットをもらう。

(ああ、もっとたくさんあるんだなー。しかしパット見てやっぱり手数料が高いな。
投資信託は銀行ではやるべきじゃないな、やっぱり。そう、銀行でやりたくないもののひとつはコレ。)

詳しくはこちらから。

証券会社はどこにする?決め手は行きつけのスーパー!?

 

それでは、外貨預金、外貨保険にはご興味はないでしょうか?

(円だけ持っていると暴落したときに不安じゃないかと勧められる外貨。アメリカドルとかね。
それならば先進国株式の投資信託でいいじゃんって思う。
外貨預金では為替差益までは考慮してくれないし、なにより銀行では手数料が高いからね。

外貨預金では円→ドル にしてから預けて、最後にまたドル→円に戻す。
つどつど手数料がかかってくる。
「1米ドルあたり1円」ってこれべらぼうに高いからね。

今日の為替レートが107円。107円を1ドルにするのに1円上乗せするわけ。
だから108円→1ドルになってしまう。しかも行きも帰りも手数料かかる。
ちなみに楽天銀行だと「1米ドルあたり25銭」。銀行の4分の1だよ。
外貨預金それさえ危うい商品だと思うのに、あまつさえ手数料の高い銀行でやろうと思うか?
いや、まったく思わない。外貨保険もしかり。ってことで、外貨預金、外貨保険もやりたくないのだ。)

すみません、手数料高いですよね。興味なくて・・。

 

 

そして、最終的に

・クレジットカードの契約
・カードローンの契約

をすることで落ち着いた。

クレジットカードは初年度無料、次年度より手数料がかかるがその前に解約していいとのこと。
カードローンは、銀行ATMですぐにおカネを借りることができるカードをもらうのだが、使わなければなにも支障がないとのこと。

まあ、ちょうどいい着地点かな。
お互いによく頑張りましたなあ(笑)。

後で、夫だけで担当者に会った時のこと。

 

奥さん、なんでも知っているから緊張してました。

とのことでした(笑)。

我ながら、一人でよく戦ったー。頑張ったー!!
ファイナンシャルプランナーの知識、めっちゃ役に立ったー!

 

まとめてみると、

最終比較A銀行で変動金利0.95%で継続することに最終決定しました。
パチパチパチ。

怖いのが、ハガキが来ても何もしなかった場合。
総支払額が488万円も多くなってしまうってこと!!

恐ろしい。ほんと怖いところだった。

 

まとめ

このように、わが家の住宅ローンは金利を下げてもらうことができた。
もちろん単純に支払う金額で損得を判断すれば、「借り換え」の方が安くなっただろう。

私は金額の他に「利便性」を重視した
そして、地元の地銀に貢献したい気持ちもあった。一応、地元の企業なんでね。

時間はおカネで買える。
手間を取るかおカネを取るか。
住宅ローンは長期に及ぶ上、毎月毎月引き落とされる。
つどつど、残高を気にしたり振込をするのは相当面倒だ。
加えて、「振込しなくては」と覚えておくことで、頭のリソースを使いたくないのだ。

潤沢な財産があれば、毎月振り込む手間はいらないのだが。
でも、そんな財産があれば繰り上げ返済してるよな(笑)。

銀行から提示された金利をそのまま受けとる必要はない。
どうも銀行って行政の一環のようなイメージがあって、銀行のいうことは絶対!みたいな感覚ない??
毎月きちんと住宅ローンを支払っていれば、優良顧客だからね。
銀行にとっても、そういう優良顧客を手放すのは惜しいはずだ。
ネット銀行ほどの低金利にしてと言うのは酷だけど、多少歩み寄ってくれないかと交渉するのはアリだ。

「借り換え」を選ぶとしても、いったん交渉してみる価値はあると思う。
その際は、住宅ローンの借り換えをシミュレーションしてもらった方がいいだろう。

無料診断あり。住宅ローンステーション

具体的な金額も分かる上に、本気度も伝わる。

やって良かったよ。
トライするのはタダだからね。

さあ、あなたもやってみよう!!!

 

 

 

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